”通りすがりのイクメン大家”の不動産投資

メリークリスマス！　通りすがりのイクメン大家です。

さて、11月に2戸の退去が発生した長久手マンションですが、7階の広めの1LDKの部屋の入居条件交渉が入りました。

長久手マンションは、各戸60平米強ありますが、間取りは3LDKと2LDKのみと認識していたのですが、実は広めの1LDKの間取りの部屋もあるということを、先月の退去時に初めて知りました。

 

その1LDKの部屋に対して、早速、来年1月末入居希望の法人申込みがあったと管理会社さんから連絡を受けました。

これまでの入居者さんは、家賃71,000円、共益費7,000円、駐車場8,000円の総額86,000円という家賃設定で借りて頂いていましたが、今回の方は総額8万円を希望しているとのことでした。

営業担当者の感触では、81,000円であればイケそうだということでした。

月々5,000円のマイナスだと、全体の表面利回りが、9.88％→9.85％まで下がります。

うーむ、出口を考えると利回りを下げたくはない…。

ただ、このエリアでの適正賃料は総額で8万円なので、こちらの希望の86,000円では大きく乖離してしまっています。

 

一方で、この部屋は、原状回復リフォームで28万円程の出費の予定となっていました。

支出の大きい工事としては、LDKと洋間のフロアータイルの張り替えです。17万円程の見積りとなっています。

 

ということで、利回りが下がることは目をつぶって、大きな支出を回避するという案で行きたいと思います。

つまり、

・家賃は総額81,000円とする。

・但し、部屋のリフォームのうち、床については施工をせず、現状のままお使いいただく。

という内容で、まずは希望者さんと交渉して頂くよう管理会社さんに依頼をしました。

 

昨年のような入居者が決まらないスパイラルはなんとか回避したいところです。

こんにちは、通りすがりのイクメン大家です。

クリスマスイブになりました。子どもたちはプレゼントを待ちきれず、ソワソワしています。

 

さて、決済完了後、初めて西横浜の新築アパートを見に行ってきました。

前回は11/30に見に来たわけですが、まだ室内クロス貼りも完了していない状況でした。

 

まずは、外構ですが、綺麗にコンクリートが張られ、白砂利が敷き詰められており、見栄えがかなりよくなっていました。

白い階段も素敵です。（が、水が垂れた跡が目立ってしまっていますね…）

　

 

階段前の砂利エリアが、自転車置き場になろうかと思います。

郵便ポストが、雨が直接当たるように設置されていますが、これで大丈夫でしょうか？ちょっと心配です。

1F、2Fの廊下の突き当たりもきちんと柵が設置されていたので、問題点は解決してます。

 

空きスペースがいくつかあるので、自販機の設置も検討してみたいと思います。

　

 

室内は、こぎれいになっていました。

年明けに内覧会を開催しようと思います。是非お越しくださいませ～。

日程は、またご案内しますね。

西横浜の新築アパートですが、先週、金消契約と決済が完了し、晴れて2棟目の収益物件となりました。パチパチパチ！

 

今回の融資は、S○J銀行ですが、気になった点は2つです。

1. 変動金利で、半年毎の金利見直しで、変動幅の限度はありません。（地銀だと5年間は変動なしで、変動幅制限があるのですが、ネットバンクだと一般的のようです。）
2. 繰上げ返済は、一部でも全部でも返済手数料が2％とかかるということです。

 

金消契約は、連帯保証人の妻と乳飲み子を同席してのものでしたが、銀行担当者さんが気を使ってくれ、かなりの早口で説明をしてくれたおかげで、契約中の授乳とならずに済みました。

帰りに、横浜駅周辺でランチとショッピングもでき、妻の不満もあまり出ず助かりました。

（「連帯保証人になること」自体が、大きな不満であったようですが）

 

決済は、立会いもなく、銀行側で粛々と進めて頂きました。

 

すでに管理会社さんの方で、こんな感じのモデルルームを作ってくれています。

　

　

早速、入居申込みが入ったそうですので、早期に満室に持って行けることが、目下の目標です。

長久手のマンションに設置した太陽光発電ですが、2014年12月の発電状況の確認をしてみたいと思います。

以下の表は、日次のモニターの数字です。

12/21現在で、売電金額が21,660円と低い数字となっています。

単純にこの実績で31日計算すると32,000円位に落ち着く感じです。

 

12/18の天気が快晴だったにもかかわらず、12/17の夜間の大雪による積雪の影響で、発電ができない事態が発生しました。

これは、太陽光発電は天候の影響が大きいということが、実感できた出来事です。

 

 

12月末から信販会社への返済が始まりますが、10月・11月の売電金額が先に入金されているので、持ち出しということは今のところないです。

 

【参考】

2014年10月：発電量517.7kWhで、売電金額17,893円

2014年11月：発電量1348.23kWhで、売電金額46,595円

太陽光パネルが発電を再開していました。
雪が解けてきたのかと思われます。
雪かきに行く必要がなくなり、助かりました。
ちなみに、BSから紹介してもらっている蓄電池ですが、愛知県長久手市、神奈川県横浜市ともに補助金はないとのことで、自宅のある神奈川県逗子市は5万円の補助金が出るそうです。
国の補助金は3～4月頃から始まるそうなので、まずは自宅に蓄電池設置する方向で見積もりを取り寄せようと思っています。

S銀行の「返済アシストサービス」について、忘れてしまいそうなので、メモとして残します。

 

①前月末までの利用で、当月10日までにS銀行に売上データが届いた分が、当月11日のウェブの利用明細に反映。

②「キャッシュバック対象金額累計の金額×1.8%」の金額が、翌月の元金を上回っていた場合、翌月に繰上げ返済される。

③翌月下旬頃に、S銀行から新しい返済予定表が送られてくる。

 

昨日今日の名古屋エリアの大雪で、太陽光パネルも雪に覆われた模様です。
2005年の愛・地球博以来の大雪だそうです。
ソーラーモニター管理センターからもアラートメールが届きました。
雪が解けるのを待つしかないのでしょうか？？

本日S銀行のプレミアムデスクの方と話をしていて、どうも元金の金額がかみ合いませんでした。

私、どうやらとんだ勘違いをしていました。

 

出口戦略を組み立てるために、S銀行の返済予定表をエクセルに打ち込んだ独自予定表を作っていましたが、そのシートの2018年1月の欄に色が付けられていたので、勝手に4年後の数字を繰上げ返済目標と思い込んでおりました。

 

今一度、来年の2月の元金を見てみると、4年後の数字より8,000円程少ないようで、この正しい元金から、キャッシュバック対象金額累計を計算してみると、本日現在の確定前利用金額を加えると、2月の元金を十分上回ってることが分かりました。

 

ということで、このまま順調にいけば、来年2月にプラチナカードの返済アシストサービスを活用した、第1回目の繰上げ返済がなされることになりました。

パチパチパチ！

 

プラチナカードへの集約を進めてきましたが、今後も350万円位を利用する毎に、繰上返済になるということを再認識しましたので、引き続きプラチナカード利用を進めていきたいと思います。

長久手マンションには、太陽光発電（20KW）とコカコーラの自販機が設置してあります。

 

太陽光発電、自販機ともに法人での取り扱いとなっていますが、ようやく11月の売上金額が出てきました。

入金日12/15　64,488円　中部電力（売電）
入金日12/19　5,503円　コカコーラ（自販機）

合計すると、1部屋分の家賃相当の数字です。

 

尚、太陽光発電については、設備設置費用の分割返済をする必要があり、12/29に信販会社へ53,416円を12/29に支払う予定です。

この二つの事業ともに、大きくガッツリと儲かるというものではないです。

 

 

また、自販機の売上の内訳をみてみると、

• 120円の商品　9本　　→→　缶コーヒー・いろはす
• 130円の商品　114本　→→　缶ジュース・コーヒー
• 150円の商品　13本　 →→　ペット（爽健美茶、綾鷹）
• 160円の商品　16本　→→　ペット（コーラ、コーラゼロ、アクエリアス）

11月から寒くなってきたので、「あったかーい」系の商品が売れ始めてきたようです。

暑い季節ですと、150円・160円の「つめたーい」系のペットボトルが売れてくれるのでしょうね。

 

万能鑑定士Qシリーズの著者・松岡圭祐さんの新著「探偵の探偵Ⅱ」が今日発刊されました。

先月、同タイトルの1巻が出版されたばりですので、かなり筆が早い作家さんですね。

インプットとアウトプットのサイクルが高回転しているのでしょう。

これまで、私はインプットばかりしていてノウハウコレクターになっていたので、アウトプットに力を入れていきたいと改めて思いしらされます。

 

さて、11月のクワトロ学会のセミナーの動画が、クワトロ学会のサイトでアップされました。
「不動産投資家と宅建の可能性」というテーマでお話をさせて頂きました。

ご興味がある方は、こちらからどうぞ

↓

クワトロ学会

 

セミナー後に、実際に不動産投資家さんで不動産会社を設立された先輩にヒアリングをしてきました。
セミナーの補足情報としてお知らせいたします。

 

１．セミナーで上がった質問への回答

（１）個人で保有する自らの物件を、自らが代表を務める不動産会社にて仲介を行うということは可能です。

（２）特に設立した不動産会社で買取業務を行う場合、不動産の実務を経験していない場合、物件情報が入ってきません。
物件情報は、不動産業界にいる個人間の信用で回るという特性があるようです。
先輩の会社でも、不動産業界に長く勤められた方を社員として抱えていました。そのような経験者を雇用するか、不動産会社立ち上げを行っているコンサルタントの協力を得ることが大切です。

※コンサルタントの話を聞いてみたい方は、イクメン大家までご連絡ください。ご紹介が可能です。

 

２．補足情報

（１）不動産の売買を行う場合は、全日本不動産協会（うさぎのまーく）の方がよい。売買を行う業者さんがうさぎのマークに多く加入しています。宅建協会（ハトのマーク）は賃貸を主としている業者さんが多いそうです。

 

（２）専任の宅建主任者は他の法人の従業員でも現実的には登録ができるようです。（不動産会社の宅建主任者となっている方はNG。他の法人の代表者もNGです。）

 

（３）サラリーマン大家さんをされている方が不動産会社を作る場合は、資産管理法人を立ち上げた上で、別法人として不動産会社を作られた方がよいです。
資産管理法人を経ずに不動産会社を設立してしまうと、個人で収益物件を購入する場合に、個人で銀行からの融資を引きづらくなってしまいます。

また、新規で設立した不動産会社も、最低でも決算を2期過ぎないと銀行は融資してくれません。

何事も、順番が大切です。

 

（４）新規で立ち上げる不動産会社では、「物件買取・リフォーム・転売」の業務を扱うことがお薦めの様です。

業者間で回ってくる物件は、市況の7掛けで購入ができます。

自己資金2～3割、ノンバンクからの借入7～8割で物件を仕入れることになります。
その物件を内装改修し、転売を図ることも可能でしょうし、自らで購入（個人又は資産管理法人）することもできます。

 

（５）宅建主任者の資格についても、自らで持っているに越したことがなく、資格を保持していないと有資格者を雇用する必要がでてきます。

 

３．まとめ

先輩投資家さんからお話をお伺いしたことを私なりにまとめますと、不動産会社を設立するに当たっては、1,000～2,000万円程度の資本金の出資が必要となりますし、事務所を構えなくてはなりませんので、まずは個人事業の大家さん→資産管理法人設立→自己資金を貯めることが大前提です。

私にとっても、もう少し先のフェーズになるようです。

いずれにせよ、宅建を学ぶこと自体は、不動産投資家にとっては知識・実務的に親和性がありますので、（物件購入には必須ではありませんが）今後のステップを考えると早めに学習のスタートを、取れるうちにとっておいた方（年1回の受験チャンスですし）がよいものと思います。

 

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ちょっと告知になってしまいますが、今年の初めにJ-REC（日本不動産コミュニティ）のコンサルティングマスターを対象としたキックオフミーティング・懇親会でも今年は動画が熱いと話題になっていました。

その時は、15秒動画のVineが面白いということで、ちょっとスマホで撮ってみたりしたんですが、面白いものがあんまり撮れないんですよね。

一方で、今年はYouTuberがテレビCMにも出たりして、かなり盛り上がりました。ヒカキン、マックスむらいとか、英会話の人とか。

自分でもそんな動画作ったりできるのかなぁと考えちゃいます。

先日セミナーで話をしてみて、自分でもできなくもなさそうだなと、ふと感じました。

と思っていたら、私のマッサージの先生である谷口光利先生が、七星明さんを紹介されていました。

良くお名前は聞くのですが、どんな方なのか全く知りませんでした。

丁度、映像塾の9期生募集の動画がアップされていましたので、見てみました。声が高い方なんですね～。

初めての方は、ちょっとこちらの動画を見てみると良いかもしれません。

できれば私も動画については、学んでみたいところです。