» 2014 » 12月 » 9のブログ記事

収益物件購入時において最重要なことがマーケティングです。

そのエリアの需給状況、適正家賃を調査することで、その物件を購入して良いのか否かの判断ができます。

リアルなマーケティングとしては、管理会社に直接聞いてみるということがベストです。
これは電話でも十分にできるものです。

また、バーチャルな方法としては、
HOME’S不動産投資の「見える！賃貸経営」
を使って調べてみることもよいでしょう。

先日、横浜の新築アパート購入時には、もう少し詳しい情報が必要になりました。

このエリアに、競合物件がどの位存在しているのか、家賃相場はどの程度なのかを調査してみました。

その際活用したのがランサーズです。

このサイトでは、仕事をアウトソーシングすることができます。
今回は、私がマーケティング調査をするための元データの作成を依頼して、個人の方がその作業を請け負ってくれました。

具体的にどのような依頼をしたかというと、SUUMOのサイトから、以下の条件の物件を抽出して頂き、Excelにまとめてもらうというものでした。
＜抽出条件＞
相鉄線「西横浜駅」から徒歩15分以内の1R、1DK、1LDKの募集物件情報

その時点で、1,080件の物件情報がSUUMOに掲載されていました。

作業費用として、1件当たり10円の総額10,800円にて作業を依頼しました。
実際に、3名の方が、仕事の請負提案をもらえ、最終的に作業費が安く、納期の早い方1名に作業を依頼しました。

依頼した2日後に一部データを納品していただき、1週間後に全ての項目を埋めたデータを納品していただきました。

今回のExcelデータは、その時点での、そのエリアの募集物件の一覧ということで、競合となりうる全ての物件情報ではありませんでしたが、
十分参考にできる内容でした。

○築年数による家賃相場
○徒歩距離による家賃相場
○部屋の面積に応じた家賃相場
といった情報を知ることができ、この物件購入した場合のおおよその家賃相場と経年による下落幅を知ることができました。
物件購入にはかなりの費用が掛かりますが、1万円程度の調査費用で安心して購入可否の判断をすることができたわけです。

先日のモバイルSuicaチャージ不可問題の原因を知るべく、スルガのコールセンターに問い合わせてみました。
Edyにせよ、Suicaにせよ、過去に不正利用が多発していたので、電子マネー提供会社さん側でも独自に対策をとっているんですね。
たとえば、Edyでは、チャージ上限が5万円ですが、一枚のクレジットカードに対して紐付けできるEdyの枚数が制限されているみたいですし。
Suicaでは、そもそもチャージ上限2万円で、一枚のクレジットカードが登録できるのは1枚のSuicaのみとなっていますしね。

先日、収入印紙を購入時に、モバイルSuicaの新規登録の端末のチャージができなかったと報告させていただきました。

先ほど、スルガプラチナデスクに聞いてみたところ、最初に2万円（1万円＋1万円）のチャージを行った以降、カード利用承認（オーソリ）のデータがスルガ銀行まで来ていないということでした。

ということは、JR（Suica）側のシステム上で、チャージができないようにロジックが組まれているということになります。

教訓　「新規登録したモバイルSuicaは要注意」です。